수도권 1기 신도시는 국내 도시개발의 대명사입니다. 200만호 주택공급 계획의 일환으로 1991년 9월 분당신도시 시범단지가 입주를 시작했습니다. 작년에 이미 30년이 도래했습니다. 분당 외에 일산, 평촌, 산본, 중동 등의 지역에서도 준공 30년이 넘어가는 노후 아파트들이 급속히 증가할 것으로 예상됩니다.노후화가 진행되면서 주민 불편은 커지고 있습니다. 주차공간이 부족하고 상하수도가 부식되며 층간 소음 또한 만만치 않습니다. 고령화와 이에 따른 인구유출로 일본 신도시와 같은 슬럼화의 우려도 제기되고 있습니다. 하지만 1기 신도시의 평균 용적률은 170~226% 수준이라 재건축은 사업성이 부족합니다. 따라서 주로 거론되는 방안은 리모델링 사업입니다.
리모델링 사업은 안전진단 기준과 초과이익환수제가 적용되지 않으며 사업기간도 짧아 재건축사업의 대안으로 주목받고 있습니다. 부동산114에 의하면 2021년말 현재 기준으로 수도권에서 리모델링을 추진하는 총 98곳 중 1시 신도시는 42곳이나 됩니다. 추진하는 사업들도 속도를 내고 있습니다. 분당에서는 한솔마을5단지가 2021년 1기 신도시 가운데 최초로 리모델링 사업계획 승인을 받으며 주변 아파트들을 자극하고 있습니다. 일산서구 주엽동의 문촌마을16단지(뉴삼익아파트)도 올해 초 조합설립총회를 개최해 일산 최초로 리모델링 조합을 탄생시킬 전망입니다.
현행 법규상으로 추진되는 1기 신도시의 리모델링 사업은 아쉬운 점이 많습니다. 주택공급이 절실한 위기 상황에서 리모델링으로 공급될 수 있는 물량이 많지 않기 때문입니다. 1기 신도시의 노후화를 막고 주택공급을 늘리기 위해서는 규제 완화가 적극 도입되어야 합니다. 용적률 상향이나 절차 개선 등이 가능하다면 10만호에 가까운 추가 물량이 공급될 수 있을 겁니다. 1기 신도시가 개발된 주요 목적인 수도권의 주택난 해소가 다시 한 번 빛을 발휘하는 순간이 될 수 있습니다.
3기 신도시 건설과 같은 시대착오적인 개발사업은 더 이상 추진하지 않는 것이 좋습니다. 파주의 운정신도시와 같은 2기 신도시도 아직 완공되지 않았는데 아무리 다급하더라도 3기 신도시까지 꺼내들 필요가 있었을까요? 10년 후를 고민한다면 재건축·재개발사업을 정상화해 도심에 아파트를 공급하는 것이 정답입니다. 외곽에 신도시를 개발하고 도심과의 접근성을 개선하기 위해 교통망을 확충하는데 더 이상 재정을 낭비해서는 안됩니다. 지금부터라도 재정을 투입하는 철도를 포함한 인프라 관련 비용은 급격한 인구감소도 고려해야 합니다. 절대적 연령 비중과는 달리 1기 신도시는 지난 20년간(2000년 대비 2019년) 젊은 계층 감소와 고령자 증가 속도는 경기도 대비 상당히 빨랐던 것으로 나타났습니다.
1기 신도시의 우수한 인프라를 충분히 활용해야 합니다. 1기 신도시를 재정비할 경우 신규택지를 마련하면서 발생하는 보상 지연과 주민 반대라는 부작용 없이 주택 공급을 충분히 늘릴 수 있습니다. 교통시설 확충에 대한 재정부담도 없으며, 인근 지역의 개발압력이 풍선효과로 번지는 부작용 또한 최소화할 수 있습니다. 소위 꿩 먹고 알 먹는 효과가 가능합니다.
1기 신도시는 용적률이 169~226%로 계획됐지만, 2기 신도시는 159~200%로 계획돼 개발밀도 측면에서 1기 신도시에 비해 쾌적합니다. 녹지율도 문제입니다. 개발면적에서 녹지가 차지하는 비중은 1기 신도시가 평균 19.0% 수준이지만 2기신도시는 31.2%로 격차가 큽니다. 1기 신도시에서 녹지율이 가장 높은 일산도 2기 신도시에서 가장 낮은 위례보다도 못합니다.
계획 도시였던 1기 신도시는 이제는 스마트 도시로 탈바꿈해야 합니다. 에너지 확보에 국가경제의 사활이 걸려있는 상황에서 1990년대 초에 공급된 1기신도시는 돈 먹는 하마로 전락할 가능성이 큽니다. 4차 산업혁명시대의 스마트 홈과 녹색주거 기반강화가 절실합니다.
허허벌판에 3기 신도시를 추가로 건설하는 것보다 1기 신도시의 노후화를 해결하는 대안이 훨씬 더 매력적으로 보입니다. 서울의 도심에서 실패한 주택정책이 1기 신도시에 동일하게 적용되어서는 안됩니다. 거의 비슷한 시기에 건설된 1기 신도시의 노후화에 따른 문제점은 동시에 폭발적으로 발생하여 다시 한 번 주택시장을 뒤흔들어 놓을 수 있기 때문입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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